我在西哈努克买了4套房,9块地。

  • 2019-08-09
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本文首发于苏江的博客(https://sujiang.blog/),如需转载,请备注来源。

####1、我从不奶西港。

关于柬埔寨的西哈努克港(后面统称“西港”),网上对这个地方的说法呈两个极端,喜欢的很喜欢,反感的则异常反感。也有不少朋友劝我,私信我一些对这个地方的负面文章给我看。(这种现象跟在币圈非常相似)

首先澄清,我个人的西港之行,共呆了5天4夜,共购买了4套房,9块地,这纯粹是个人投资行为,也是我深思熟虑的结果,与某ou神无关,买的也非某ou神推销的地,更与薛某没有半毛钱关系。

我个人也并不建议任何人投资西港,并不认为投资西港是一个非常好的决定,因为没有做尽职调查,西港的坑远比你想象的会更多。

####2、西港的现状。

很多人把西港比做30年前的深圳,或许也都是从房地产圈开始传开的,用这种形象的比喻似乎更好忽悠人过去接盘。

这么比喻也不无道理。因为西港首先是柬埔寨的最大港口,具有国际贸易属性。其次,西港位于泰国湾,海水质量或许不如马尔代夫,但也有不少的沙滩、海岛,具备很强的旅游度假属性。再次,西港作为特区,黄赌毒合法,虽然邪恶,抛开道德因素,这可是流传了数千年连绵而不绝的生意。对于国家来说,是获得税收、解决就业、且不污染环境的产业。

这么看的话,可以把西港比做是深圳、海南、澳门等城市综合属性的结合体,且是二三十年前的那种。

####3、网上说:“去西港的,都是国内混不下去的”。

此话虽然偏激,也有一定的正确性。

这个世界上竟然有这么一个允许黄赌毒的国家,于是,原本在中国偷偷摸摸的做这些生意的人,就正大光明地过去了。

去柬埔寨的,好赌好嫖的占了很大一部分,搞放高利贷、地下钱庄等灰色产业的人也过去了,另外,柬埔寨并没有加入CRS,对避税有顾虑的,或者本来有犯罪前科的人来说,提供了一个非常宽松的环境。还有就是黑帮地痞流氓过去的也不在少数。

当然,在国内混得好的,也不会去柬埔寨这个破地方,因为服务配套跟国内一线城市差太多,其次是害怕登革热等疾病。

总得来说,西港这个地方什么人都有,常碰到的破事都是黑吃黑。尤其最近领事馆老是接到一些西港的案子,不得不发布通告提醒游客谨慎前往。所以网上对西港的各种负面说法,也没法反驳。

敢来西港的,与其说都是国内混不下去的,不如说他们都是勇者,开拓者,敢于闯荡。

PS:澳大利亚早期过去的殖民者都是英国囚犯。一个地方的兴起与其人群素质并无冲突。

####4、“投资西港,都是中国人在坑中国人。”

这句话就更没错了。

我一开始听说西港有15万中国人,占据当地人口一半,后来又听说是20万,或者30万,没有一个确切的数字,但根据我买机票时发现一个现象,去程特别贵,临时机票高达2500元,回程票特别便宜,很多0元的,基本不用钱。这么看也可以推测:很多人去了西港是不打算回来的

西港每个月的人口增速惊人,人口流入堪比深圳。据说,中国人口在当地已经占了80%之多。

来到西哈努克,遍地中国人,丝毫不感觉自己出了国,只有在沙县吃面结账的时候,掏出10美刀,才惊呼,这是个什么鬼地方,物价这么贵…

所以,早两年去西港的人,尤其是买了地的,都已经发财了。

西港最近一年开始大热,来自中国的热钱短时间大量过去,形成了钱多资源少的局面,造成房价物价都急剧飙升。

地的价格在最近一两年翻了几十倍,市中心的地价竟然涨到了超过1万美金,西港的造富神话也不绝于耳。

由于柬埔寨本地人的一些传统文化的原因,人们信奉小乘佛教,普遍安于现状、知足常乐,并不具备中国人吃苦耐劳,勤奋爱拼的特质。

一般需要一点技术的工种,比如,建筑工、装修工,在这四处可见的工地上,这类人非常紧缺。一些包工头从国内带工人过来,这些工人往往能拿到比国内多一倍的工资。

而没有任何技术的柬埔寨本地工人,工资竟然大多只有200-300美金,他们睡工地,吃咖喱饭,基本上没什么生活开支。

如果按照当地的中餐物价,这一个月的工资也就够在中餐店吃两三顿。

幸好,在这里有两套物价体系,一套针对本地人的,餐饮也很便宜,一套针对中国人的,贵上天。

柬埔寨去年才刚刚脱离贫困线,绝大多数本地人是不可能买得起西港市区的房的。少数本地人因卖地致富的除外。

所以,投资西港的,大多也是为早期西港的中国投资者接盘,土地房产的买卖,都是中国人与中国人之间的游戏。

####5、投资柬埔寨的坑特别多。

西港的道路坑坑洼洼的,能够颠到你怀疑人生。

在西港投资能遇到的坑,跟西港路上的坑一样多

先说买地吧。

  • 西港市区的地已经贵到没朋友了,现在买是不是接盘真不好说。
  • 郊区的地有很多便宜的,价格差距非常大,不过面积大多是按公顷来算,总价至少也是千万级别,上亿也常见,所以,按公顷拿地算是批发价,再分割出来一小份一小份地卖,就算是零售价了,里面的差价,被割了一波,你也只得认。
  • 土地有没有产权纠纷不知道,无从查起。
  • 产权的名堂很多,有硬卡软卡,这并不是非常重要的,多数人没有硬卡只是为了省钱。但你得搞明白里边的区别与风险,未来如果要转手,该怎么处理。

再说租地吧。

有一些精明的本地人不愿意卖地,怕财富就这么败在一代人手里,所以市区有很多当地人选择把地出租出去,一般是按照5年、10年、15年或者20年这样的期限出租,价格逐年递增。

于是,西港有很常见的租地、再转租的模式,有的就盖个房子,以更高的价钱再转租出去。

这里的风险在于,万一市场出现极端情况,都可能出现问题。如果当地的房价稳步上涨,房东和租客皆大欢喜。但要是市场行情非常差,租客每个月就要背负沉重的租金。如果市场行情尤其得好,租金很快翻了三五倍,房东必然眼红,极有可能毁约,房东要赔付的仅仅是建筑物成本的两倍。

再说说创业吧。

西港的市区普通街道,一个门面的租金竟然能租出5000美金一个月的高价,最近很多做生意的老板,因为房租最近两个月翻倍而支撑不下去,因此没法继续经营。

所以,即便西港的创业机会非常多,如果不是特别暴利的行业,最终还是在给房东打工。

总的来说,西港这个地方,并不缺钱,最缺的是资源、包括人力资源、物质资源。这里的创业机会多,只有有足够的核心竞争力,可以把在国内的成功商业模式带到这里,或许可以成功。

如果只是普通的生意的话,在越来越多的中国人到来时,竞争只会越来越激烈,最终也可能因为房租而拖垮,这就是在西港创业中的大坑之一。

####6、无处不在的信息差。

在西港,最大的感受是信息差的存在。

因为不懂柬文(高棉语),本地人卖给中国人的地,价格也有不少门道,若是会当地语言,就是利用信息差来赚钱的最大优势。

就连在西港本地的菜市场,对会柬语的报价都会更便宜。

你不了解,你就会被价格歧视。在这里是这样,在全世界也一样。

有人认为西港到处都是骗子,有人认为西港遍地是黄金,这种认知上的反差极大。

很多人没来过西港,甚至没出过国,就已经为自己下定好主观臆断了。用自己的预设立场,来judge一个地方怎么样,就是有偏见的表现。

消除偏见的最好办法,就是自己亲自看看,多方对比,用新的信息来刷新自己的认知。

在没有做过任何调查的情况下,盲信一个人,直接干它几亩地,也是不对的。

类似这种当,我们在币圈经历得也太多了。

消除信息差的办法就是亲身经历,尽可能全方位地获取更多更全的信息,听不同的声音,做自己的决策

别人投了,是别人的事。自己投了,是自己的事,自己上当了,也是自己的事,与其他人无关。

投资就是为自己负责,为自己的财产负责。

####7、4套房,9块地,也没什么大不了的。

取这么一个标题,并非刻意标题党,只是想说,几套房几块地,并不贵,只相当于中国三四线城市的价。

4套房,其中2套海景房,购买新房的原因很简单,因为整个西哈努克是一个刚刚开始建设的城市,这里遍地都是工地,这里压根就没有二手商品房。

相对于贵到天上、被炒作得滚烫的市区地价来说,新房还并没有怎么被热炒,买新房显得更保守一些。

这里的租售比尤其高,按照当前的市场租金来算,5-8年按租金就可以回本,但这有点太理想化了,等遍地的工地建好之余,房屋供应量一上来,租售比终将趋向于理性。

对于我个人来说,实在不行,自住得了。靠买房投机,发财概率真心很小。

再说为什么买地,别被9块地这样的字眼忽悠到了,都是分割成小份的土地,我之所以买的原因也很简单,经过了对比、地段看好、价格合适、已经开工建设、付款方式好、可分期、小份的地灵活性强、看好西港长期的人口增数,仅此而已。

总之西港的地已经不便宜了,未来会怎样,无法预测。

这对我来说,这既算保守型投资、也算激进型投资,跟币圈没法比,风险也很大,只是我认为我有长期持有的耐心,也能承受事情最坏的结果而已。

最后再次提醒:本文只代表个人观点,不做任何投资推荐。挣钱不容易,投资需谨慎。

我是苏江,长期分享个人思考,若想与我交流,请加个人微信:iamsujiang

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